Cơ cấu của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn (P1)

Cơ cấu của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn

Thực hiện sử dụng đất đô thị có bồi hoàn, thúc đẩy người dùng đất sử dụng đất một cách tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất, là một nội dung rất quan trọng của quản lý đất đô thị.

Mấu chốt của việc sử dụng đất đô thị có bồi hoàn là ở chỗ nhà nứớc thu các khoản chi phí sử dụng đất đô thị từ nhứng ngườị sử dụng đất đô thị. Bời lẽ trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, quyền sở hứu và quyền sử dụng đất đô thị có sự tách rời nhất định. Từ phía nhà nước mà xét, quyền sở hữu đất đô thị không phải là sự hư cấu pháp luật mà cần thực hiện về mặt kinh tế, tức Nhà nước cần dùng hình thức bồi hoàn quyền sử dụng đất đô thị cho các tổ chức và cá nhân trong thời hạn nhất định mới có thể nhận được quyền sử dụng đất đô thị. Như vậy trong điều kiện nước ta hiện nay quan hệ về đất giứa Nhà nước và các tổ chức và cá nhân chủ yếu được biểu hiện bằng quan hệ thuê mướn, tức quan hệ trao đổi thông qua hình thức có bồi hoàn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị.

Trong giai đoạn hiện nay của Việt Nam chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn chỉ tổng các khoản chi phí về sử dụng đất đô thị mà các tổ chức và cá nhân phải nộp cho Nhà nước. Chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn, theo nghĩa hẹp là địa tô đồ thị, theo nghĩa rộng nó còn bao gồm bồi hoàn đầu tư phát triển đất đô thị và lợi tức đầu tư. Xét về mặt lý luận, chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn được cấu thành bởi 4 bộ phân cơ bản: dĩa tô tuyệt đối đô thị, địa tô chênh lệch đô thị, địa tô lũng đoạn đồ thị, đầu tư phát triển đất đô thị và lợi tức.

a. Địa tô tuyệt đối đô thị

Địa tô tuyệt đối đô thị là một bộ phận cấu thành cơ bản của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn. Đây là địa tô mà các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đô thị phải nộp cho nhà nước.

Cũng giống như lượng địa tô tuyệt đối nông nghiệp được xác định bằng lượng địa tô phải chi trả cho hạng đất xấu nhất,lượng địa tô tuyệt đối đô thị cũng được xác định bằng lượng địa tô chi trả cho mảnh đất ở vào vị trí bất lợi nhất, trong đô thị, vì rằng mảnh đất này cũng như mảnh đất nông nghiệp hạng xấu không thể sản sinh địa tô chênh lệch. Nói chung thứ hạng của vị trí địa lý đất đô thị được giảm dần từ trung tâm đô thị đến ngoại vi đô thị, như vậy đất đô thị xấu nhất là vùng đất ngoại ô, nơi tiếp giáp đất khu vực xây dựng đô thị với nông thôn. Vị trí địa lý của vùng đất ngoại ô vì tiếp giáp với các quận nội thành, thường không thể chi trả mức địa tô chênh lệch của đất đô thị. Do vậy có thể xác định lượng địa tô tuyệt đối của đất đô thị bằng lượng địa tô chi trả cho đất nông thôn ngoại ô, đó là tổng số địa tô tuyệt đối nông nghiệp và địa tô chênh lệch nông nghiệp chi trả cho mảnh đất đổ. Điều đó cũng có nghĩa, lượng địa tô tuyệt đối đô thị cần lớn hơn lượng địa tô tuyệt đối nông nghiệp chi trả trên cùng một diện tích đất, đó là lượng địa tô tuyệt đối thấp nhất của lượng địa tô tuyệt đối đô thị. Đồng thời còn cần xem xét mức chênh lệch địa tô tuyệt đối đô thị bắt nguồn từ tổng giá trị sản phẩm thặng dư do doanh nghiệp đô thị sản xuất lớn hơn lợi nhuận bình quan thông thường. Vì vậy, về nguyên tắc lượng địa tô tuyệt đối đô thị cần thấp hơn mức lợi nhuận để lại bình thương của doanh nghiệp ở ngoại ồ đô thị, chỉ vậy mới có thể không ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của doanh nghiệp, phát huy tính tích cực sản xuất của doanh nghiệp. Đây là, giới hạn tối cao của lượng địa tô tuyệt đối đô thị.