Cơ cấu của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn (P2)

b. Địa tô chênh lệch đô th

Địa tô chênh lệch đô thị là bộ phận cấu thành chủ yếu của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn.

Đất đô thị cũng tòn tại sự khác biệt về thứ hạng tốt xấu, tổ chức và cá nhân sử dụng đất đô thị tương đối tốt có thể do vậy mà thu được lợi ích chênh lệch tương đối cao. Quyền sở hữu đất đô thị không có quan hệ với sự sản sinh thu nhập chênh lệch của đất đô thị, nhưng có quan hệ với thu nhập chênh lệch của đất đô thị biến thành địa tô, trong điều kiện quýền sở hứu và quyền kinh doanh đất đô thị tách rời, người kinh doanh đất đô thị do lũng đoạn tương đối tốt quyền kinh doanh đất mà thu được thu nhập chênh lệch, họ cần thông qua hình thức địa tô giao cho nhà nước với tính cách là chủ sở hứu đất đô thị. Loại địa tô này là địa tô chênh lệch đô thị.

Địa tô chênh lệch đô thị do điều kiện hình thành khác nhau mà có hai hình thức là: địa tô chênh lệch đô thị ĩ và địa tô chênh lệch đô thị II.

Địa tô chênh lệch đô thị I là kết quả của lượng vốn như nhau trên đất đô thị có vị trí địa lý khác nhau vđi năng suất khác nhau. Địa tô chênh lệch đô thị II là kết quả của đầu tư liên tục trên cùng một mảnh đất đô thị có thu nhập khác nhau.

Giống như địa tô tuyệt đối đô thị, địa tô chênh lệch đô thị cũng phải tiến hành định lượng. Định lượng địa tô chênh lệch đô thị là một vấn dê tương đối phức tạp. Nói chung, bao gồm một số mối quan hệ vđi số lượng là: xác định thứ hạng đất đô thị; xác định mức chênh lệch của địa tô chênh lệch đô thị; xác định mức tối đa và mức tối thiểu của lượng địa tô chênh lệch đô thị.

Xác định thứ hạng đất đô thị là tiền đề của định lượng địa tô chênh lệch đô thị, chỉ vậy mới có căn cứ tiến hành phân tích lượng địa tô chênh lệch của các hạng đất đô thị. Trong quá trình xác định thứ hạng đất đô thị, chủ yếu dựa vào các số liệu hiện có,đòng thời cần tham khảo mức giá đất đô thị của nước ta trước đây và của nước ngoài. Phương pháp xác định thứ hạng đất đô thị bằng số liệu thống kê kinh nghiệm tuy đơn giản dễ làm, nhưng thường không thật chính xác, vì vậy càn được bổ sung bằng một công cụ khoa học khác như phương pháp thống kê toán.

Mức chênh lệch của địa tô chênh lệch đô thị về nguyên tắc được xác định bởi sự khác biệt về lợi nhuận siêu ngạch của các mảnh đất đô thị khác nhau. Nhưng lợi nhuận siêu ngạch ngoài việc bắt nguồn từ thu nhập chênh

lệch của đất, còn bắt nguồn từ các nhân tố khác như cơ cấu vật chất của vốn doanh nghiệp và trình độ quản lý kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, cần lấy tổng số lợi nhuận của doanh nghiệp trừ đi thuế vốn và loại bỏ sự khác biệt của quản lý kinh doanh doanh nghiệp, sau đó mới có thể xác định thu nhập chênh lệch của đất, chuyển thành địa tô chênh lệch.

Mức tối đa và mức tối thiểu của lượng địa tô chênh lệch đô thị được xác định theo ba mặt quan hệ sau:

–   Quan hệ giữa địa tô chênh lệch đô thị với địa tô tuyệt đối đô thị. Địa tô chênh lệch đô thị là kết quả của việc sử dụng mảnh đất thứ hạng tương đối tốt, do đó lượng tối thiểu của nó cần cao hơn lượng địa tô tuyệt đối đô thị.

–   Quan hệ giứa địa tô chênh lệch đô thị với thu nhập mà doanh nghiệp thu được do sử dụng đất đô thị tương đối tốt. Địa tô chênh lệch đô thị mà doanh nghiệp nhận được là do có sự chuyển hoá thu nhập chênh lệch. Vì vậy, giới hạn tô’i đa của lượng địa tô chênh lệch cần thấp hơn lượng thu nhập chênh lệch mà doanh nghiệp nhận được do sử dụng tối ưu đất đô thị.

–   Quan hệ địa tô chênh lệch tồn tại giữa các đô thị. Do vị trí địa lý và điều kiện môi trường của các đô thị khác nhau làm cho giá trị thu nhập đơn vị sử dụng đất của mỗi đô thị một khác, có cao có thấp. Thí dụ: các mảnh đất trong nội thành thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh ở vào vị trí ưu việt hơn so với các mảnh đất của các đô thị vừa và nhỏ.

Nói chung, sự phân tích định lượng địa tô chênh lệch

Nhưng riêng về địa tô chênh lệch đô thị II, do nó là kết quả của việc đầu tư liên tục trên cùng một mảnh đất đô thị, lợi nhuận đầu tư chuyển hoá thành địa tô chênh lệch II cần trải qua một khoảng “thời gian so le”, do vậy khi xác định địa tô chênh lệch đô thị II còn cần xem xét đây đủ vấn đề kỳ hạn dự định phải nộp địa tô.