Cơ cấu của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn (P3)

c. địa tô lũng đoạn đô thị

Địa tô lũng đoạn đô thị là một bộ phận không thể coi thường của cơ cấu chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn.

Đất đô thị cũng tồn tại địa tô lũng đoạn, nó là kết quả do việc chiếm hứu mảnh đất đặc biệt trong đô thị mà thu được lợi ích kinh tế đặc biệt cao. Trong nhiều thành phô’ lớn của nưđc ta và trên toàn thế giới đều tồn tại những khu đất vào vị trí đặc biệt tốt gọi là “khu đất hoàng kim” hoặc “đắc địa” của thương nghiệp. Thí dụ nước ta là các phố Tràng Tiền, Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội), các đại lộ Nguyễn Huệ, Trần Hưng Đạo (thành phố Hồ Chí Minh); trên thế giđi đại lộ Vương Phủ Tĩnh (Bắc Kinh, Trung Quốc), phố U-ôn (New York, Mỹ) … đây đều là những trung tâm thương nghiệp phồn vinh có vị trí đặc biệt ưu việt, giao thông thuận tiện, kết cấu dịch vụ công cộng đây đủ, được hình thành qua một quá trình lịch sử lâu dài, đã hình thành trong lòng người dân ưu thế tâm lý rất lớn có thể tạo ra sức hấp dẫn to lđn, hàng ngày thu hút một số lớn dân cư của bản thân đô thị và một số lđn khách vãng lai, do vậy mà hình thành sức mua cao hơn nhiều so với các khu đất khác, mang lại lơị ích kinh tế đặc biệt cao cho việc xây dựng các doanh nghiệp công thương nghiệp tại khu đất đó.

Lợi ích kinh tế của khu đất này vượt xa các khu đất khác, không thể giải thích bằng địa tô chênh lệch. Trên thực tế đây là một loại địa tô lũng đoạn đô thị, nó do nguyên nhân lịch sử làm cho “khu đất hoàng kim” có giá cả lũng đoạn cao hơn nhiều so với các khu đất khác, do đó có thể làm cho người kinh doanh sử dụng khu đất này sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch cao hơn nhiều so với các khu đất khác. Lợi nhuận siêu ngạch này do bản thân giá cả lũng đoạn của bản thân đất mang lại do vậy nó phải dùng hình thức địa tô lũng đoạn để nộp cho Nhà nước với tính cách là người sở hứu đất đô thị, cấu thành một bộ phận quan trọng của chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn.

Lượng địa tô lũng đoạn đô thị quyết định bởi nhu cầu và khả năng thanh toán của người sử dụng đất. Nhà nước với tính cách là chủ sở hữu đất đô thị, cần xác định số lượng thực tế của địa tô chênh lệch đô thị của loại “khu đất hoàng kim”, “đắc địa” cực kỳ thuận tiện cho việc triển khai các hoạt động công thương. Người sử dụng đất có thể tính toán trên mảnh đất này xem phát triển ngành nào có lợi và căn cứ sức mua của mình mà đề ra mức địa tô muốn nộp, Nhà nước tiến hành so sánh người nào muốn nộp địa tô với mức cao nhất thì được thuê đất. Nói chung lượng địa tô lũng đoạn đô thị là tổng mức chênh lệch giữa lợi nhuận thương nghiệp phân bổ bình quân trên đơn vị đất sử dụng của “khu đất hoàng kim” đô thị với lợi nhuận thương nghiệp phân bổ binh quân trên đơn vị đất sử dụng với vị trí địa lý tương đương là không phải “khu đất hoàng kim”.