Nguồn tài chính của dự án phát triển đất đô thị

Nguồn tài chính của dự án phát triển đất đô thị

Vấn dê chính trong công tác quản lý dự án phát triển đất đô thị là đạt được sự xây dựng trước của nhà nước về nhjĩng mạng lưđi các tuyến đường chính, các tuyến đường khu vực, các tuyến cống rãnh, các tuyến nước máy và các tuyến đường điện. Muốn vậy phải có ngân quỹ và do đó tài chính trở thành then chốt của dự án phát triển đất đô thị. Nguồn tài chính chủ yếu của dự án được tạo ra từ sự chênh lệch giá trị rất lớn của đất trước và sau khi thực hiện dự án. Trưđc dự án giá trị của đất là giá trị của đất nông nghiệp, còn khi dự án được hoàn thành thì giá trị của đất là giá trị của đất xây dựng đô thị. Chẳng hạn, theo nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 đối với đô thị loại I mức thuế đất từ 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.

Sự chênh lệch giá trị giữa hai loại đất phản ánh số công sức đã bỏ ra để phát triển kết cấu hạ tầng, tạo ra khả năng sinh lời cao hơn của đất đô thị. Sự chênh lệch giá trị đó không phải là một thứ siêu lợi nhuận cần điểu tiết bằng cách đánh thuê nặng và chỉ mang lại lợi ích thực sự khi xây dựng các công trình trên đất đó. Lợi ích của nhà nưốc là phát triển đất đô thị, phát triển ngành xây dựng và ngành sản xuất vật liệu xâv dựng, tạo nhiều việc làm cho nhân dân, thu thuê kinh doanh sản xuất, thực hiện công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Vì vậy nhà nước cần áp dụng chính sách tạo điều kiện, trong khuôn khổ kê hoạch và qui hoạch cho sự thực hiện chuyển đổi loại đất bằng các dự án phát triển đất đô thị.

Vấn đề là ở chỗ, nhà nước thu các loại tiền vể đất (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuê sử dụng đất, thuê chuyển quyền sử dụng đất, thuê chuyên đổi mục đích sử dụng đất…) như thê nào và lúc nào đối với dự án đất đô thị.

Trước hết cần làm rõ, đơn vị thực hiện dự án phát triển chưa phải là đơn vị sử dụng đất, mà chỉ làm công việc tạo thuận lợi về kết cấu hạ tầng cho các đơn vị khác sử dụng đế xây dựng công trình, chính các đơn vị sử dụng đất đó (60 – 80% đất của dự án) mới là người phải nộp các khoản tiền có liên quan tới việc sử dụng đất.

Dự án phát triển đất chỉ phải thay thế các đối tượng đã sử dụng đất trưỏc đây đê tiếp tục nộp thuê đất nông lâm nghiệp cho đến khi có các chủ thề sử dụng đất mới, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất và sử dụng đất kém hiệu quả, nêu vượt quá thời hạn qui định trong dự án mà vẫn chưa có chủ thể sử dụng đất thì khi đó dự án phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối vđi đất xây dựng, nếu tình trạng cứ tiếp tục, thì Nhà nước thu hồi có bồi hoàn số đất còn để trống khi có các nhu cầu về đất

Công ty thực hiện dự án phát triển đất có thể đem số đất được giao để thế chấp vay tiền ngân hàng tương ứng với giá trị của kết cấu hạ tầng được xây dựng trong từng giai đoạn, cũng có thể mang dự án ra giới thiệu cho các chủ đầu xây dựng công trình thực hiện đấu giá đất sẽ được phát triển. Các chủ đầu xây dựng công trình sẽ gửi tiền đặt cọc vđi lãi suất vào ngân hàng được chỉ định cho công ty phát triển đất vay với lãi suất tiền gửi cộng thêm chi phí ngân hàng. Ngoài ra công ty có thể thương lượng vđi ngân hàng để phát hành trái phiếu để tạo thêm vốn đầu tư.