Thục hiện hàng hoá hoá nhà ở đô thị

Thục hiện hàng hoá hoá nhà ở đô thị

b1). Đặc điểm của lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị

Theo nghĩa rộng, thực hiện hàng hoá hoá nhà ở đô thị bao gồm thực hiện các khâu sản xuất, lưu thông, phân phối, tiêu dùng của quá trình tái sản xuất hàng hoá nhà đô thị. Trong đó thực hiện lưu thông hàng hoá hoá nhà đô thị có ý nghĩa quan trọng, nó là sợi dây liên đới với sản xuất, phân phối và tiêu dùng hàng hoá nhà đô thị, cũng là khâu mấu chốt của việc thực hiện hàng hoá hoá nhà ở đô thị. Vì vậy, ở đây đặt trọng tâm vào việc phân tích vấn đề thực hiện hàng hoá hoá nhà đô thị theo nghĩa hẹp, tức thực hiện lưu thông hàng hoá nhà đô thị.

Nhận biết đặc điểm của lưu thông hàng hoá nhà đô thị là điểm xuất phát của việc phân tích vấn dê thực hiện hàng hoá hoá nhà đô thị.

Nhà ở đô thị với tính cách là một loại hàng hoá, nó cũng giống như hàng hoá khác, cần phải không ngừng thực hiện sự thay đổi hình thái của mình trong lưu thông, chuyển giá trị sử dụng của nhà từ tay người sản xuất sang tay người tiêu dùng, đồng thời thực hiện giá trị của nhà ở bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quỳên chiếm hữu. Nhưng do đặc điểm của bản thân nhà ở đô thị, nó là một loại hàng hoá đặc biệt với các đặc điểm là cố định trên mặt đất, tính chỉnh thể mạnh, dâu tư lớn, chu kỳ sản xuất dài, thời gian sử dụng dài, cần thường xuyên bảo dưỡng và quan hệ mật thiết với đời sống nhân dân, do vậy mà lưu thông hàng hoá nhà đô thị cũng khác với các lưu thông hàng hoá khác. Chủ yếu là:

Thứ nhất, lưu thông hàng hoá nhà đô thị không kèm theo sự di chuyển không gian của thực thể vật chất. Quá trình lưu thông của hàng hoá nói chung là sự thống nhất giữa di chuyển giá trị hàng hoá với di chuyển thực thể hàng hoá. Nhà ở đô thị có đặc điểm là thể tích lớn và cô’ định không đổi, trao đổi hàng hoá nhà ở đô thị chỉ có mua bán hàng hoá mà không có di chuyển vị trí của hàng hoá trong không gian. Điều đó quyết định lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị không phải được thực hiện bằng cách chuyên chở nhà ở từ địa điểm của người sản xuất đến địa điểm của người tiêu dùng, mà là được thực hiện thông qua mua bán, thông qua thay đổi hình thái hàng hoá để di chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Thứ hai, lưu thông hàng hoá nhà đô thị tồn tại dưới hai hình thức là bán và cho thuê. hàng hóa nhà ở đô thị có đặc điểm là lượng giá trị lớn và chu kỳ sử dụng dài. Điều này quyết định lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị không chỉ được thực hiện thông qua phương thức bán, bằng hình thức di chuyển một lần quyền sở hđu hàng hoá nhà đô thị, mà còn được thực bằng phương thức chủ yếu và phổ biến là cho thuê, bằng hình thức bán quyền sử dụng nhiều lần hàng hoá nhà ở đô thị.

Thứ ba, lưu thông hàng hoá nhà đô thị thường di kèm theo với duy tu và đại tu. Do hàng hoá nhà ở đô thị có thời gian sử dụng dài, lưu thông hàng hoá nhà đô thị lại dùng hình thức bán ra nhiều Tân, do vậy giá trị của hàng hoá nhà ở đô thị cần được thực hiện từng bước trong một thời gian dài.

Nhưng nhà đô thị trong quá trình sử dụng có thể xảy ra nhứng hư hỏng cục bộ, đòi hỏi phải tiến hành duy tu. Đây là hoạt động để duy trì giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở đô thị, là sự tiếp tục của sản xuất trong quá trình lưu thông, là điều kiện cần thiết để hàng hoá nhà đô thị có thể lưu thông một- cách liên tục.

Bôh là, lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị cùng kết hợp với lưu thông đất đô thị. Tính cố định của hàng hoá nhà đô thị là chỗ nó được xây dựng trên mặt đất, chiếm một diện tích đất đai nhất định. Sự di chuyển quyền sử dụng đất đô thị, chi phí sử dụng đất đô thị là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tđi giá cả hàng hoá nhà đô thị, chủ yếu là giá bán nhà.

b2). Thị trường nhà ở đô thị

Lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị được tiến hành trên thị trường nhà đô thị. Thị trường nhà ở đô thị theo nghĩa hẹp là nơi dẫn dắt hàng hoá nhà đô thị từ lĩnh vực sản xuất bước vào lĩnh vực tiêu dùng, theo nghĩa rộng là tổng hoà của các quan hệ kinh tế trong lưu thông hàng hoá nhà đô thị.

Trên thị trường nhà ở đô thị, chủ thể của lưu thông là hàng hoá nhà đô thị. Ngành sản xuất nhà đô thị xuất hiện trên thị trường với tư cách là người cung cấp hàng hoá nhà ở đô thị; đơn vị và cá nhân tiêu dùng nhà ở đô thị xuất hiện trên thị trường vđi tư cách là người có nhu cầu về hàng hoá nhà ở đô thị; người quản lý kinh doanh nhà đô thị xuất hiện trên thị trường với tư cách là người quản lý kinh doanh hàng hoá nhà ở đô thị. Giứa họ tiến hành lưu thông hàng hoá nhà ở đô thị, hình thành nhứng quan hệ trao đổi khác nhau. Chủ yếu có:

–    Quan hệ trao đổi trực tiếp giứa người sản xuất nhà ở đô thị vđi người tiêu dùng nhà đô thị. Ví như công ty xây dựng nhà đô thị đem hàng hoá nhà ở đô thị do mình xây dựng trực tiếp bán cho đơn vị hoặc cá nhân tiêu dùng nhà ở đô thị.

–          Quan hệ trao đổi thông qua môi giới trung gian là ngành sản xuất quản lý kinh doanh nhà đô thị. Tức là ngành quản lý kinh doanh nhà đô thị mua nhà đô thị do ngành sản xuất nhà ở đô thị xây dựng, rồi cho thuê hoặc bán cho các đơn vị và cá nhân tiêu dùng nhà ở đô thị.

– Quan hệ trao đổi giứa các cá nhân dân cư dô thị về những nhà thuộc quyền sở hứu hoặc quyền sử dụng của họ. ơ nưđc ta hiện nay, quan hệ trao đổi này tương đối phát triển, nhất là trên thị trường ngầm.

Trên thị trường nhà ở đô thị, phương thức cơ bản để thực hiện các quan hệ trao đổi hàng hoá nhà đô thị là bán hoặc cho thuê. Vổi phương thức bán, bên bán thu hồi một lần toàn bộ vốn ứng trước và lợi nhuận, bên mua nhận được một lần quyền sở hữu và quyền sử dụng hàng hoá nhà đô thị. Phương thức bán có ý nghĩa quan trọng đối vđi việc rút ngắn thời gian lưu thông của vốn xây dựng nhà ở đô thị, thực hiện nhanh chóng giá trị của hàng hoá nhà đô thị; có thể trong một thời gian ngắn thu hút được một số lớn vốn tiêu dùng trong tay dân cư, biến nó thành vốn xây dựng nhà ở dô thị, thúc đẩy dân cư đô thị thay đổi quan niệm tiêu dùng, tự lo lấy nhà cho mình; góp phần thực hiện phân phối và sử dụng hợp lý nhà đô thị.

Nhưng nhà đô thị là một loại hàng hoá vđi hàm lượng giá trị rất lớn, trong khi đó vốn tiêu dùng trong tay dân cư đô thị nưđc ta lại còn nhỏ bé và phân tán, đại đa số các hộ dân cư đô thị vẫn còn gặp khó khăn về chuẩn bị một số tiền đủ lớn để thanh toán một lần cho việc mua nhà ở. Vì vậy, trong quá trình tiêu thụ hàng hoá nhà ở đô thị, bên cạnh phương thức bán mà người mua phải trả đủ tiền mua một Tân, cần sử dụng phương thức bán mà người mua có thể trả góp tiền mua nhiều ĩân, đồng thời vẫn tiếp tục duy trì phương thức cho thuê với mức độ thoả đáng.

b3). Giá cả hàng hoá nhà ở đô thị

Cũng như các loại hàng hoá khác, lưu thông trên thị trường của hàng hoá nhà đô thị cũng được thực hiến thông qua hình thức giá cả hàng hoá. Nhưng do tính đặc thù của hàng hoá này và sự lưu thông của nó, trao đổi hàng hoá nhà đô thị sử dụng hai hình thức bán và cho thuê, làm cho giá cả hàng hoá nhà đô thị biểu hiện cụ thể thành hai hình thức giá bán và giá cho thuê. Giá bán là giá cả bán một lần giá trị sử dụng hàng hoá nhà đô thị để thực hiện giá trị của nó. Giá cho thuê hoặc tiền cho thuê hàng hoá nhà đô thị, tức giá cả bán nhiều lần giá trị sử dụng để thực hiện giá trị của nó.

Giá bán và giá cho thuê hàng hoá nhà đô thị đều là biểu hiện tiền tệ và hình thức thực hiện của giá trị hàng hoá nhà ở đô thị, giứa chúng có mối liên hệ nội tại với nhau vì cơ sở chung của chúng là giá trị hàng hoá nhà đô thị. Nhưng vì chúng là hai phương thức trao đổi khác nhau, nên chúng có sự khác biệt. Trong đó chủ yếu là cơ cấu cụ thể của hai loại giá không giống nhau. Nhân tố cấu thành cụ thể của giá bán hàng hoá nhà ở đô thị chủ yếu bao gồm giá xây dựng và giá tiêu thụ. Giá xây dựng do hai bộ phận hợp thành là giá thành sản xuất và doanh lợi của công ty xây dựng, nó là cơ sở để xác định giá bán hàng hoá nhà đô thị. Giá tiêu thụ hàng hoá nhà đố thị bao gồm hai bộ phận là chi phí tiêu thụ và doanh lợi tiêu thụ. Nhân tố cấu thành cụ thể của giá cho thuê là: Chi phí khấu hao, chi phí bảo dưỡng, chi phí quản lý, lợi tức, địa tô, tiền thuế, chi phí bảo hiểm và lợi nhuận của ngành quản lý kinh doanh việc cho thuê hàng hoá nhà ở đô thị.

Giá cả hàng hoá nhà đô thị được hình thành trên thị trường nhà ở đô thị, nó không chỉ quyết định bởi giá cả hàng hoá nhà được hình thành trong quá trình sản xuất, mà còn chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu trên thị trường nhà ở đô thị: Khi trên thị trường cung lớn hơn cầu, hàng hoá nhà ở đô thị sẽ bán với giá cả tương đối thấp; còn khi trên thị trường cầu lớn hơn cung, giá cả của hàng hoá nhà sẽ tàng lên.