Triển khai dự án phát triển đất đô thị

Triển khai dự án phát triển đất đô thị

Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đất đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất để phát triển đô thị phù hợp với qui hoạch tổng thể của đô thị đó. Qui hoạch chi tiết đó xác định địa giới của mặt bằng đất, qui định mục đích sử dụng của mặt bằng đất (Khu công nghiệp tập trung, khu thương nghiệp dịch vụ, khu nhà ở, khu cơ quan công sở hoặc khu sử dụng đất hỗn hợp …), vạch ra mạng lưới đường sá, phân chia mặt băng đất thành những lô đất, chỉ rõ yêu cầu vê mặt kiến trúc và qui hoạch đối với công trình sẽ xây dựng trên lô đất đó như chiều cao tối đa / tối thiểu của ngôi nhà, hình thức kiến trúc bên ngoài của quần thể kiến trúc công trình, hệ số sử dụng đất, việc sử dụng kết cấu hạ tầng …

Việc thực hiện qui hoạch chi tiết sử dụng một mặt bằng đất đã duyệt được giao cho một công ty phát triển đất (còn gọi là công ty phát triển đô tnị) của nhà nước hoặc đem ra đấu thầu giứa cac công ty kinh doanh nhà đất thuộc các thành phần kinh tế. Việc lựa chọn hình thức giao thầu hay đấu thầu tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của đô thị và đặc điểm của qui hoạch chi tiết đó mà quyết định. Đơn vị nhận thầu lập ra dự án khả thi để trình các cấp có thẩm quyền xét duyệt.

Khi dự án được chấp nhận và được chính thức giao đất, đơn vị nhận thầu triển khai việc thực hiện “ba thông một bằng” dưới sự giám sát của chính quyền đô thị và sở xây dựng.

Sau khi đã làm hoàn chỉnh “ba thông một bằng” một lô đất, công ty phát triển đất đã có thể chuyển nhượng

quyền sử dụng hoặc cho thuê lô đất đó cho các chủ dầu tư nhà máy, khách sạn, trung tâm thương nghiệp dịch vụ, nhà ở … hoặc giao lại cho đô thị để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng như trường học, bệnh viện, công viên… Công ty phát triển đất cũng có thể đàu tư vào việc xây dựng một phần hoặc toàn bộ các công trình trong lô đất, rồi sau đó mới chuyển nhượng quyền sở hứu hoặc cho thuê các công trình đó. Đây là trường hợp công ty nhà đất thực hiện dự án phát triển nhà ở. Về sử dụng đất đai, đơn vị dầu tư cho phát triển đất phải bỏ tiề|n để thực hiện “ba thông một bằng” cho toàn bộ mặt bằng, nhưng chỉ có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê lại khoảng 60 – 80% diện tích mặt bằng đó tùy theo từng loại dự án. Phần diện tích còn lại được sử dụng làm đường sá, trồng cây xanh hoặc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng.

Trong quá trình triển khai các dự án phát triển đất đô thị, vấn dề xây dựng và quản lý cơ sở hạ tàng kỹ thuật có một ý nghĩa quan trọng. Khi các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng xong và được đưa vào sử dụng, có thể tiến hành quản lý theo 2 cách. Trường hợp dự án phát triển đất của các khu nhà ở, khu công sở, khu thương nghiệp dịch vụ, công ty phát triển đất chuyển giao việc quản lý các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho chính quyền đô thị. Trường hợp dự án phát triển đất của các khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung, khu du lịch, công ty phát triển đất tự mình quản lý các công trình hạ tàng kỹ thuật và thu phí từ nhứng người sử dụng chúng. Phải như vậy vì đây, công ty phát triển đất cho thuê lại đất trong một thời gian dài và phải có trách nhiệm với người thuê.

Để tăng nhanh nhịp độ triển khai các dự án đất đô thị, cần khắc phục những trở ngại rất lớn về giải phóng mặt bằng, thông qua việc hoàn thiện chính sách đèn bù với nội dung chủ yếu là:

–  Xác định chi phí đền bù thoả đáng, bao gồm chi phí cfên bù các thiệt hại về tài sản gắn vđi đất, kể cả các thiệt hại về đất, nhất là đất nông nghiệp, chi phí tái định cư cho nhứng người có đất bị thu hồi.

–  Áp dụng các biện pháp đền bù thích hợp, bảcr đảm cho những người có đất bị thu hồi vẫn có thể duy trì được cuộc sống bình thường như sắp xếp chỗ tại chỗ, đưa tiền dền bù vào vốn cổ đông hoặc cấp cho họ phiếu tiết kiệm dài hạn, tạo ra cho họ công ăn việc làm mđi và đào tạo lại nghề cho họ.

–  Áp dụng hình thức “mua trước” đối với nhứng vùng đất giành để xây dựng các khu vực mới và các khu vực qui hoạch mở rộng đô thị nhằm hạn chế tình trạng lấn chiếm đất hoặc mua bán đất trao tay khi biết đất đã có qui hoạch, tạo ra khoản tiền chênh lệch giá lớn về đất để sử dụng vào việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

–  Xây dựng qui chế lập và xét duyệt các dự án đầu tư. chuẩn bị mặt bằng trước cho việc đền bù, di dân, giải phóng mặt bằng.

Khi giải phóng mặt bằng thường gặp vấn dề tái định cư nhiều hộ dân.Nếu các hộ đó có nguyên vọng vào khu đô thị sắp phát triển là khu nhà hoặc có đan xen nhà thì dự án phát triển đất đô thị phải ưu tiên tái định cư họ tại chỗ. Nếu phải tái định cư tại địa điểm khác thì địa điểm này cũng phải được trang bị kết cấu hạ tầng thích hợp và tại đó người dân cũng có điều kiện kiếm sống ít ra cũng như địa điểm cũ. Nếu trên đất của dự án có sắn các khu dân cư nông thôn và dự án cũng không có nhu cầu phải di chuyển đi nơi khác thì cần đầu tư kết cấu hạ tầng cho khu dân cư nông thôn đó.

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho nhứng hộ nông dân không còn đất canh tác càn làm một cách cụ thể và tỷ mỷ trên cơ sở nhứng kết quả điều tra xã hội học, tiền dền bù đất chỉ giao một phần cho nông dân, số tiền còn lại phải được sử dụng một cách có tổ chức để tạo ra nguồn thu nhập mới cho nông dân.