Ý nghĩa của việc quản lý kinh doanh đất đô thị (P2)

b. Sự cần thiết của quản lý kinh doanh đất đô thị

Trong điều kiện nước ta hiện nay, coi đất đô thị là hàng hoá để kinh doanh không chỉ là tất yếu mà còn là cần thiết.

Thể chế quản lý việc sử dụng đất đô thị hiện hành rất không được kiện toàn, trong một thời gian chủ yếu dùng biện pháp hành chính thay thế biện pháp kinh tế, thực hiện sử dụng đất đô thị không bồi hoàn, không dựa trên cơ sở sử dụng hợp lý đất nhằm duy trì chế độ sở hữu nhà nước đối với đất. Song song với sự đổi mới thể chế quản lý kinh tế quốc dân, đặc biệt là sự đổi mới thể chế quản lý kinh tế đô thị, việc sử dụng đất đô thị càng bộc lộ nhiều nổi cộm, chủ yếu có:

Một là, về mặt chế độ sở hứu, nó đã không thể duy trì, bảo vệ một cách dày đủ chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đô thị, thậm chí trở thành nguyên nhân làm cho đất đô thị từ sở hứu Nhà nưđc chuyển thành sở hứu đơn vị hoặc sở hđu cá nhân. Bởi vì, đi đối với việc tiến hành đổi mới thể chế quản lý kinh tế, lợi ích kinh tế của các đơn vị và cá nhân sử dụng đất đô thị được thừa nhận, quyết định mối quan hệ kinh tế giữa các đơn vị và cá nhân, không thể là không bồi hoàn mà chỉ có thể thực hiện thông qua hình thức trao đổi hàng hoá, thông qua việc bán sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ của mình mà thu lợi nhuận.

Đất đô thị với tính cách là một loại tài nguyên thiên nhiên, nó tuy không sáng tạo ra giá trị nhưng ảnh hưởng đến sự hình thành và phân phối giá trị, tính hứu hạn của đất đô thị và sự thay thế lẫn nhau về mặt kinh tế giữa đất với các yếu tố vốn, sức lao động … làm cho doanh nghiệp chiếm được đất tốt, chiếm được nhiều đất sẽ ít chi phí về vốn và sức lao động, tiết kiệm chi phí vận tải. Đặc biệt là doanh nghiệp thương nghiệp được bố trí tại khu vực phồn hoa của trung tâm đô thị, có thể tăng nhanh vòng quanh của vốn, nâng cao năng suất lao động. Do vậy giá trị cá biệt của hàng hoá của doanh nghiệp chiếm được đất tốt, chiếm được nhiều đất thấp hơn giá trị xã hội của hàng hoá đó. Trong trường hợp sử dụng đất đô thị không bồi hoàn, các doanh nghiệp này sau khi bán sản phẩm của mình cũng thu được lợi nhuận siêu ngạch, nó hoàn toàn do việc chiếm dụng đất mang lại, và về thực chất là sự biểu hiện của chế độ sở hữu đơn vị hoặc cá nhân đối với đất đô thị.

Hai là, về mặt sử dụng đất dô thị, nó không thể thúc đẩy người sử dụng đất quý trọng đất, không thể chuyển ‘đất vào con đường sử dụng tối ưu. Vì rằng, việc sử đất đô thị không bồi hoàn, không gây sức ép, không trở thành gánh nặng đối với người dùng đất, tất nhiên người dùng đất không quý trọng nó, các đơn vị và cá nhân đèn tìm cách này hay cách khác để chiếm được đất tốt, chiếm được nhiều đất. Việc sử dụng đất đô thị không bồi hoàn không cho phép người sử dụng có quyền chuyển nhượng có bồi hoàn, do đó làm cho họ không có hứng thú chuyển nhượng.

Xét về mặt qui hoạch đô thị, do chưa có biện pháp làm cho ngành qui hoạch khi qui hoạch sử dụng đất đô thị phải chú trọng nhân tố kinh tế, nhiều qui hoạch không chỉ khó thể hiện được yêu cầu dùng đất hợp lý mà còn mang lại nhiều lãng phí. Trong biện pháp phân phối sử dụng đất đô thị, do nặng về biện pháp hành chính mà coi nhẹ biện pháp kinh tế, kết quả là không ngừng phát sinh tình trạng tranh chấp về đất, đặc biệt là hiện tượng lấn chiếm trái phép đất công diễn ra rất nghiêm trọng khắp mọi nơi.

Ba là, về mặt xây dựng kinh tế, nó cản trở nghiêm trọng sự phát triển kinh tế của đô thị. Thể chế quản lý sử dụng đất đô thị hiện hành gây ra tình trạng sử dụng đất đô thị không hợp lý, gây ra tình hình căng thẳng về sử dụng đất đô thị, gây khó khăn cho việc tìm địa điểm để triển khai một cách bình thường nhiều hoạt động kinh tế. Sử dụng đất đô thị còn nhiều bất hợp lý, chưa phát huy được đây đủ vai trò của đất đô thị trong việc phát triển kinh tế đô thị, điều đó có nghĩa là phát triển kinh tế đô thị với hiệu quả thấp.

Tất cả những điều nói trên chứng tỏ, đổi mới dồng bộ thể chế quản lý đất đô thị hiện hành là một xu thế lớn không thể tránh khỏi. Nó đòi hỏi phải coi đất đô thị là hàng hoá để kinh doanh, biến đất đô thị từ sử dụng không bồi hoàn thành sử dụng có bồi hoàn, kết hợp hứu cơ cơ chế thị trường với cơ chê’ kế hoạch, từ đó mà xây dựng

thể chế quản lý sử dụng hợp lý đất đô thị, vừa duy trì, bảo vệ chế độ sở hứu nhà nước đối với đất đô thị, vừa thúc đẩy việc sử dụng hợp lý đất đô thị; vừa phát huy dầy đủ tính tích cực sử dụng đất của người dùng đất, đạt tới mục tiêu quản lý theo kế hoạch, có khoa học.